La recette pour s'enrichir grâce au crédit

Le crédit est perçu par beaucoup d’épargnant comme une source d’appauvrissement. A ce titre, vous devez connaître ce dicton populaire trop souvent mal interprété qui dit : “qui paye ses dettes s’enrichit”. Car loin d’être une apologie anti-crédit, ce proverbe vous donne une partie de la recette pour vous enrichir grâce au crédit lors d’un investissement immobilier.

Découvrons ensemble pourquoi et comment le crédit a fait le bonheur de bon nombre d’investisseur immobilier depuis plus de 40 ans.

Achetez à crédit et vendez comptant

crédit

Tous les types de crédits ne sont pas bons pour votre patrimoine

Chez les particuliers lorsque l’on évoque le crédit, on parle en réalité de 2 catégories de financement très divers :

  • crédit à la consommation. Il a pour but de faciliter l’accès à des produits onéreux à un plus large panel de consommateurs. Une dérive a fait que de plus en plus de crédit toxiques pour le consommateur (réserve d’argent, crédit revolving) sont venus renforcés le marché pour assouvir la fièvre acheteuse ou la détresse de certains ménages,
  • crédit patrimonial. Il a pour vocation de permettre aux épargnants de réaliser des investissements (immobilier, entreprise) en utilisant le levier du financement.

En gestion de patrimoine et pour vos futurs investissements immobiliers, c’est cette dernière catégorie de crédit qui va nous intéresser.

La capacité d’endettement : le levier pour s’enrichir avec le crédit

Nous avons évoqué le fait que le crédit était un formidable levier pour vous enrichir à travers un investissement. Mais savez-vous au moins pourquoi ?

Lorsque vous acheter un bien à crédit, vous devenez au jour de la signature notaire immédiatement propriétaire d’un immeuble disponible à la location. Les revenus qu’il vous apporte une fois loué sont proportionnels à la valeur du bien hors frais d’acquisition. Et par la même occasion, vous profiterez de catalyseurs complémentaires de rentabilité que sont la revalorisation des loyers et de la valeur du bien.

Rapide comparatif entre Investissement à crédit et Placement de capitalisation

Pour pouvoir comparer ce qui est comparable, prenons l’exemple d’une acquisition d’un appartement T2 dans l’immobilier ancien en région parisienne et d’un placement financier correspondant au placement de l’effort mensuel de l’investissement immobilier.

Caractéristiques de l’acquisition immobilière

Prix d’acquisition : 165 000 euros

Loyer mensuel : 800 euros

Mensualité de crédit sur 25 ans : 757 euros, assurance comprise (*)

Estimation de l’effort d’épargne mensuel après charges et imposition (**) : 457 euros

Au bout de 25 ans, vous serez propriétaire d’un bien dont la valeur aura fluctué à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier.

Caractéristiques du placement financier

Versement mensuel : 457 euros

Soit un total de versement au bout de 25 ans de 137 100 euros

Bilan investissement locatif à crédit versus placement de capitalisation

Il est complexe de se projeter sur 25 ans. C’est pour cette raison qu’au lieu de vous afficher de fausses vérité, je préfère vous donner les éléments essentiels pour que vous puissiez vous faire un propre avis. Cela vous permettra de comprendre et de challenger les professionnels de l’investissement qui pourront vous aider dans vos quêtes de développement de votre patrimoine.

Vous devez apprendre à comparer uniquement ce qui est comparable !

Il existe une multitude de placement financier ayant des caractéristiques très hétérogènes. Alors afin de pour pouvoir établir une comparaison équitable entre un investissement en immobilier résidentiel et un placement financier, je propose de travailler à niveau de risque identique.

performance principaux placement sur les 30 dernières années
Est-il raisonnable de votre part de regarder les performances des actifs qui ne correspondent pas à votre profil de risque investisseur ?

Pourquoi choisir le niveau risque comme élément étalon ?

Les raisons sont multiples.

Tout d’abord en épargne ou en investissement, la rentabilité est proportionnelle au risque encourue par les investisseurs. Le coefficient peut varier d’un placement à un autre. Mais retenez que vous n’aurez pas de placement à rentabilité élevée sans risque.

Le risque est un critère déterminant dans la décision de placement d’un épargnant. Car au moment de vous lancez dans un placement ou un investissement, l’appréhension du risque sera l’élément principal qui pourra vous faire renoncer au dernier moment à une opération. Rien ne sert de vous intéresser à des placements qui vous empêcheront de dormir !

Immobilier à crédit contre obligation investment grade

Le placement financier qui se rapproche le plus plus de l’investissement immobilier à crédit : le marché obligataire. Si l’on choisit de l’immobilier résidentiel dans des emplacements de qualité, vous pouvez les comparer avec des obligations corporate investment grade. Cela correspond à des émissions de dettes d’entreprises privées de qualité.

En terme de rendement, nous sommes sur des rendements annuels moyen de 2,50% hors fiscalité. Je vous rappelle que la flat tax offre la possibilité d’opter pour une taxation de 30% sur ce type de rendement. Cela nous amène à une rentabilité moyenne annuelle de 1,75%. Pour augmenter la rentabilité, les coupons versés par les obligations sont réinvestis dans la même typologie de support.

Cela nous donne les résultats suivants :

Acquisition immobilière résidentielle à crédit

Valeur estimée au terme du financement (***) : 186 911 euros

Loyer mensuel estimé à la fin du financement (****) : 851 euros

Placement financier en obligations investment grade

Capital constitué au terme des 25 ans : 171 833 euros

Ce que vous devez retenir pour vous enrichir grâce à l’investissement à crédit

Au delà des performances financières intéressantes compte tenu du niveau de risque, il est intéressant de choisir d’investir dans de l’immobilier résidentiel à crédit pour se constituer un patrimoine pour les raisons suivantes :

  • l’investissement à crédit permet de protéger son foyer à travers l’assurance emprunteur en cas d’accident de la vie, en plus de la constitution d’un patrimoine immobilier,
  • le crédit permet un effet de levier, qui sera décuplé en cas de revalorisation du marché de l’immobilier,
  • investir à crédit dans un bien en immobilier locatif permet de protéger l’investisseur en cas de baisse du marché immobilier. Dans notre exemple, l’investisseur n’a réellement versé 137 100 euros (effort d’épargne sur la période) pour acquérir un bien de 165 000 euros. Avant de perdre de l’argent à terme, le bien doit perdre plus de 17% de sa valeur.

Alors, convaincu par l’utilisation du crédit pour vos investissements immobiliers ?

(*) Simulation réalisée grâce au simulateur de crédit fourni sur le site MeilleurTaux.com au 27 janvier 2021 (taux de crédit proposé sur 25 ans de 1,28% avec une assurance emprunteur de 0,34% pour un montant du prêt de 181 000, financement à 110%).

(**) TMI retenue de 30%, ainsi qu’un montant de charges égal à 25% du montant du loyer (provisions pour travaux incluse)

(***) Revalorisation annuelle de 0,5% du prix de vente du bien

(****) Revalorisation annuelle des loyers de 0,25%

Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site legira.fr ne soit possible. La responsabilité du site legira.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.